住宅ローンのアドバイスをする際、何年目にはどのくらいの残高になっているかを
おさえておくことは、とても重要なことです。
例えば、60歳の定年時に住宅ローンの残高は
どのくらいになっているのか＝退職金で返済できるのか、
10年後の残高は＝10年後に見直す際の繰上返済額や金利上昇リスクの判定など。
この残高は、“当初の返済月額”を“残期間の返済月額”で割った割合を
借入金額に掛けることで算出することができます。
≪計算例：3,000万円 35年返済 3％ で借りた際の10年後残高は？≫
35年返済の返済月額は・・116,000円（Ａ）
25年返済の返済月額は・・143,000円（Ｂ）
Ａ÷Ｂ＝0.81118881118（Ｃ）
3,000万円×Ｃ＝24,335,664円→10年後の残高
この計算は、目安の金額を出し、全体計画などを考える材料として
使うものですので、細かい端数は気にしないでください。
応用例１：35歳の方が上記のようなローンを組んだ際、
25年後（60歳時）に残高がいくらになっているのかが分かります。
≪計算例：3,000万円 35年返済 3％ で借りた際の25年後残高は？≫
35年返済の返済月額は・・116,000円（Ａ）
25年返済の返済月額は・・290,000円（Ｂ）
Ａ÷Ｂ＝0.4（Ｃ）
3,000万円×Ｃ＝12,000,000円→25年後の残高
この結果、60歳時点で完済をしたいのであれば、1,200万円の現金が必要になり、
退職金で対応できるのか、貯金をしておくのか、繰上返済で減らしておく
必要があるということが分かります。
応用例２：当初の固定期間を10年としたローンを組んだ際、
10年後の金利変動による返済リスクはどの程度になるか。
≪計算例：3,000万円 35年返済 2％ で借りた際の10年後残高は？≫
35年返済の返済月額は・・100,000円（Ａ）
25年返済の返済月額は・・128,000円（Ｂ）
Ａ÷Ｂ＝0.78125（Ｃ）
3,000万円×Ｃ＝23,437,500円→10年後の残高
もし、11年目からの適用金利が金利上昇で4％になると毎月12.4万円の返済になります。
当初の返済から2.4万円の負担増になって対応できるのか
どうかで当初固定期間の選択を判断できます。
この応用例をもっと応用すると、金利が上昇しても毎月の返済額を
当初と同じ10万円に抑えるには、約440万円の繰上返済が必要になります。
※11年目一括繰上返済の場合
このように、住宅ローンを返済し始めてからどうなっていくのか、
お手元にパソコンがあれば、シミュレーションソフトなどで計算できますが、
出先などでそのような環境がない場合、ネット接続環境か金融電卓があれば、
簡易計算できます。
※返済月額の簡易計算はこちらでできます。
このような細かいところまでお伝えすることによって、
お客様からの信頼を得ていくことが、これからの営業では必要になります。
